日本との不動産仲介業の違い

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賃貸のお客様から「アメリカに 敷金と礼金はないのですか?」と、ご質問をいただきました。
せっかくの機会ですので、ここで、テキサス(ヒューストン)と日本の不動産仲介業の違いについて説明いたします。

<<賃貸の仲介>>についてです。

日本 (○=必要)         テキサス州ヒューストン (x=不必要)
敷金(○)           敷金(○)*セキュリティーディポジット。
礼金(○)           礼金(x)
仲介料(○)          仲介料(x)
捺印(○)           捺印(x)*アメリカではサインです。

日本とテキサス州(ヒューストン)の一番大きな違いは、不動産屋の役割です。

日本の不動産屋は、オーナーとテナント両方の面倒を見るので、中立の立場にあります。
テナントは、問題があれば、不動産屋に連絡します。次に、今度は、不動産屋が大家に取り次ぎをします。
つまり、不動産屋は1人で、オーナーとテナント両方にサービスを提供します。

これに対して、テキサス州では、賃貸オーナー(大家)側に付く不動産屋 (リアルター又はエージェント)と テナント側に付く不動産屋がいます。

オーナーにとって、賃貸はもちろんビジネスですので、出費を抑えたいわけですから、修理や内装は最低限に留めるのが普通です。
ところがテナントは、何でも(電化製品や内装など)新しくして欲しい、出来るだけ綺麗な状態で入居したい、わけですから、利害関係が対立します。

そこで、オーナー側に付いたエージェント(不動産屋)と テナント側に付いたエージェントが、自分のクライアントに利益をもたらす様に仲介するのです。

私の交渉の仕方は口頭ではなく、自分の経験に基づいた知識を生かします。

私にも、賃貸をしていた時代がありました。
テナントの立場で賃貸した時、”こうして欲しかった”イメージを大切にしています。

1.<物件見学>
日本=====================  テキサス州(ヒューストン)================
不動産屋によって、見学できる  これについては、以下に説明を書きます。
物件が違う。
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複数の不動産屋に頼むのが    *専任契約。1人の不動産屋に頼むのが
一般的。            一般的。
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物件がきれいに掃除されている。 物件の状態は様々。掃除されているとは
                限らない。
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前のテナントは既に退去。    部屋が既に空とは限らない。テナントが
                居る場合は、見学時だけ不在にして
                くれる事が多い。
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最近、日没が早くなってきたからかもしれませんが、特に商社の方は、自分の車で見学される人の方が多くなってきました。
今までは、ほとんどの方が私の車に乗車して、皆さん一緒に見学していたのですが、家の周辺を見学(前)後に 自分の車で回って、何が(お店など)あるか、雰囲気はどうか、など、いろいろ調べたり、土地勘を早く感じ取りたい様です。

日本に家族を残している場合、見学物件周辺の様子もデジカメやビデオで撮影して、一緒に見ながら検討材料にすると、臨場感が味わえます。

ヒューストンの日常生活で、一般的に移動は車です。
自分で運転すると、飲食店の様子だけでなく、一方通行が多いとか、渋滞の感覚や運転習慣の違いなど、いろいろ気付かれると思います。

2.<申請>
日本         ヒューストン
テナント審査なし!  申請書類の他、クレジットヒストリー
          (きちんと支払いをしているか?借金はないか?)
           バックグラウンド(犯罪歴など)を調べられる。

管理会社(タウンホーム、コンドミニアム、アパートなど)は、一般的にアプリケーション(申し込み書)が独自に決まっていて、それに従って手続きする様に指示されます。
大家さんは、独自の申込書を出して来る場合もありますし、そうでない場合もあります。

申込書には、ソーシャルセキュリティー番号(SSN)を記入する欄があります。SSNを渡すと、その人のバックグラウンドチェック(犯罪歴、家賃滞納歴など)をしてくれる機関に審査料を払い、テナントの調査をします。

賃貸オーナーは、審査機関からの結果を見て、その人がきちんと家賃を払えるテナントなのかを判断します。

日本から来たばかりの方は、アメリカに履歴がありませんので、その代わりに判断材料になる証明や記録などを提供する必要があります。
通常、会社からの給与所得が書いてある在職証明書を出してもらいます。
個人ではなく、会社が賃貸料を負担してくれるのであれば、その事を証明するために、やはり会社からのレターが必要となります。

テキサス州(ヒューストン)では、借り手(テナント)は、賃貸を始める前に、一般的に *セキュリティーディポジット(保証金)として1カ月分の賃貸料を預け、1ヶ月分の前家賃を払いますので、合計で賃貸料2カ月分を貸し手 (大家または管理会社)に支払います。

しかし、中には、クレジットヒストリーがない人だけ、デポジットを賃貸料最低2,3カ月分収めなければならないアパートがあったり、賃貸料1年分を先払いにする事を条件に、ディポジットを1カ月分にする管理会社があったり、賃貸契約(条件)は、本当に人によって様々です。

そして、退去時、テナントが賃貸していた部屋に故意にダメージを与えていない限り、ディポジットは戻って来ます。もし、修理する必要があると、修理代が引かれた残金が戻って来る事になります。

<入居後>
ヒューストン
テキサスでは、不動産屋の役割は、賃貸契約が結ばれ、テナントが入居した時点で終わります。
アフタ-ケアにつきましては、個別にご相談ください。

よろしくお願い致します。


posted by 紀子 中野 ダウリー at 12:29Comment(0)賃貸

公共サービス

今日は、本当にアメリカならではの問題がありました。

私は、賃貸するお客さんが、渡米されたら直ぐに住めるように、あらかじめ公共サービスの手配をして置きます。

昨日からの続きで、今日も電気の手続きをやっているのですが、なかなか上手く行きません。
結果から言いますと、やはりお客さんから頂いた情報だけでは口座開設ができませんでした。

昨日の担当者が、今日の昼前に、私に電話をかけてくれる事になっていました。

お客さんのクレジットカードで大丈夫だと言われたので、昨日、お客さんにカード情報をいろいろ訊いて、万全の態勢で電話を待っていました。

しかし、昼が過ぎ、何時間待っても、その担当者から電話もない!し、電話をかけてもつながらない!し、挙句の果てには電話がつながりましたが、ななんと!その人は今日休み!!で、もちろん明日も休み!!で、更にLabor Dayで明後日(月曜日)も休み!!で、3連休を取って休んでいる事が判明しました!!信じられません!!!

仕方がないので、別の人が担当になったのですが、新しい担当者は「火曜日に電気は入らない!」と言うので、問題です。私は、火曜日までに全部の公共サービスの手続きを終えていなければなりません。お客さんの入居は火曜日です。

それから、また何度も、他の人にもお願いしたのですが、結局ダメで、お客さんの名義を使うのは諦めました。(後から名義変更をすれば済む話です。)

何とか間に合う様に、それでも粘って、私の名義で口座開設をして、火曜日に電気を入れる予約を取る事が出来ました!!!!!

アメリカ人は、今日の昼までに電話をすると言って、3連休を取っているんだから、本当に話になりません。
自分で取った休暇を覚えているからこそ、今日、会社には来ないわけです。私と話していた時に、忘れていたなんて、ありえません。

日本の感覚からですと、信じられないかもしれないですが、アメリカでは、この手の話が当たり前の様に、毎日!本当に毎日!なぜか?必ず問題が起きます。
posted by 紀子 中野 ダウリー at 13:38賃貸

商業用ケーブルTV 商業用ケーブルTV

コンドに新しく引っ越してきたテナントから、入居した日にTVが見れない、とクレームが入った。

このコンドには、商業用のケーブルが全室に提供されているはずで、ただケーブルを繋げばTVは直ぐに映るはずだった。
ところが、前のテナントが退去命令で出た様で、発狂して壁をブチ抜いた時に、どうやらケーブルも破壊していた。
仕方ないので、私が代わりに、テナントがノースキャロライナから帰っている前に、TVが見えるようにケーブルを繋げておく約束をした。

ダイレクトTV(ケーブルの会社)は、テナントが空港に向かう日の朝8時から12時の間に来ると言うので、私は家を朝7時過ぎには出て、コンドで待っていた。アメリカは、何で待ち時間が4時間なのか、と思う。
電気屋でも、配管屋でも、とにかく待ち時間は同じ様に長い。

前日確認の電話もなく、1時間過ぎても電話も来ないので心配になり、来る事になっている担当者の携帯番号を教えて欲しいとカスタマーサービスに電話をしたが、教えられないと言う。
それから又1時間が過ぎて、また電話をして、携帯番号を教えてくれないなら、とにかく本当に来るのか、担当者から私に電話1本くれる様に頼んだ。
でも結局、さらに1時間が経って、3時間待っても、電話がかかって来ないので、またカスタマーサービスに電話をして、「今来なければ12時までには終わらないと思います。」と言うと、「では、他の日に変更しますか?」と平気で訊くので、もう厭きれ果てた。

過去にも、毎日4時間待ち続けて、結局、3日間も!続けて来ない最悪な対応があったので、今回は絶対に約束した日に 意地でも終わらせる意気込みで、とにかくカスタマーサービスに電話をかけ続けた。

でも、結局、サービス担当者が来たのは、夕方の7時!終わったのは、夜の8時!!で、なんと、12時間も待った。

気が付けば、過去の最悪の事態は、4時間待ちが3日間で計12時間、今回は1日ではあったけど、かかった時間は、やっぱり12時間。

このサービス、どうにか改善できないのか!と心底思う。
posted by 紀子 中野 ダウリー at 16:54賃貸